מה שכתבתי עוד ביוני על סמך הערכות וחישובים לא מסובכים במיוחד - הולך כנראה להתממש. לאחרונה גוברים קולות בתקשורת המתריעים על פיצוץ בועת הנדל"ן בישראל. אולם הכתבה שפורסמה היום בכמה אתרים כלכליים אומרת מבחינתי הכל. בנוסף הכתבה כוללת עובדות ומספרים שדי קשה להתווכח איתם
אמשיך ואוסיף הערות בהמשך. הערה חשובה אחת בכל זאת רציתי לרשום כבר עתה: לאור עליית הריבית הקרבה אני מעריך שגם מועסקים רבים שלא לדבר על מובטלים יתקשו לשלם משכנתא. הדבר אמור גם לגבי משפרי דיור ולא רק לגבי זוגות צעירים שנטלו משכנתאות עצומות בריבית אפסית
==================================================================
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000505158&fid=607
"היסטריית רכישת הדירות העבירה את המלאי מהקבלנים למשקיעים; המחירים יירדו תוך שנתיים-שלוש"
מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני: "לשוק נכנסו גם משקיעים קטנים עם כ-200,000 ש', ונרכשו כ-15,000 דירות למכירה או השכרה. הן הצילו את שוק הנדל"ן הישראלי מקריסה" ■ תרחיש א': האבטלה תימשך, השוק יוצף, המחירים יירדו ■ תרחיש ב': האבטלה תרד - והשוק יחזור לקדמותו
מיכל יושאי
14/10/2009
"היסטריית רכישת הדירות האחרונה העבירה את המלאי מהקבלנים למשקיעים. בחודשים הקרובים ההיסטריה של הרכישה ועליית המחירים אולי תימשך, אולם תוך כשנתיים-שלוש, המחירים צפויים לרדת או להישאר כפי שהיו במהלך 2007-2008" - כך הצהירה היום (ד') ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, לקראת כנס הנדל"ן השנתי של המי"ל שיתקיים בשבוע הבא.
את עליית המחירים של השנתיים האחרונות מסבירה דגני כך: "העלייה הבלתי צפויה במחירי הדירות התרחשה בישראל לא בשל הביקוש השוטף-הטבעי, אלא בשל מצב רגעי במשק, שבו נוצרה כדאיות כלכלית לרכישת דירות. את 15,000 הדירות שלא רכשו משקי הבית המובטלים, התושבים הזרים והמהססים שהעדיפו להמתין, רכשו משקיעים למיניהם".
"הרכישה המוגברת הגיעה בשל שלוש סיבות עיקריות", ממשיכה דגני. "החשש משוק ההון, הריבית הנמוכה וההרחבה הגדולה של 'קבוצות הרכישה', שהבטיחו תשואות גבוהות לרוכשים באמצעותם. לכן, גדל מאוד מספר הדירות הנרכשות המיועדות להשקעה, ונכנסו לשוק גם משקיעים קטנים, כאלה שיש להם בבנק כ-200,000 שקל (מחיר התחלתי של מכונית יוקרתית)".
"התוצאה היא שנרכשו כ-15,000 דירות שאינן מיועדות למגורים עצמיים, אלא למכירה או להשכרה. רכישות אלה יצרו בשוק ביקוש 'לא אמיתי', אולם בכך הן הצילו את שוק הנדל"ן הישראלי מקריסה", אומרת דגני.
ניתוח השוק של דגני מתבסס על התופעה של מעבר שוק הדירות הישראלי משוק יד ראשונה - שלגביו מתפרסמים נתונים רשמיים - מלאי הדירות, התחלות בנייה ומכירות דירות, לשוק יד שנייה - שלגביו כל הנתונים הקיימים בישראל, בניגוד לארצות אחרות, מבוססים על סקרים בלבד.
תרחיש א': הצפה וירידת מחירים; תרחיש ב': חזרת השוק לקדמותו
דגני משרטטת שני תרחישים אפשריים: הראשון מתאר מצב שבו הכלכלה לא תשתפר באופן ניכר, והאבטלה תימשך. בתרחיש זה, ייכנסו לשוק כ-15,000 דירות שאין להן רוכש, השוק יוצף בכ-7,500 דירות המיועדות להשכרה ובכ-7,500 דירות המיועדות למכירה. שוק הדירות יוצף בכ-8%-10%, ולכן המחירים המבוקשים יירדו. שוק השכירות יירד גם הוא באופן דומה, כיוון שמרכז הארץ יוצף בכ-7,500 דירות, שחלקן הגדול, בשל קבוצות הרכישה, יהיו חדשות ואטרקטיביות.
בתרחיש השני, שבו תחול התאוששות כלכלית, ושיעור האבטלה יתכווץ בחזרה למימדים של 2007-2008, כל מי שהמתין לשינוי בשוק כדי לרכוש דירה ו"ישב על הגדר", יחזור לשוק וירכוש דירה מה"מלאי" שנוצר בידי הרוכשים. גם כאן, להערכת דגני, במצב של שוק נורמלי לא צפויה עליית מחירים, כיוון שהשוק יחזור לקדמותו.
דגני מוסיפה: "אם שוק המגורים היה מתנהל באופן נורמלי, מחירי הדירות בישראל היו צפויים לרדת לפחות ב-10%, כפי שהם ירדו בעולם, וכפי שצפו בשוק הישראלי. הביקוש השוטף היה צורך לפחות כ-15,000 יחידות. לכן מספר העסקאות הכללי במשק ב-2009 היה צריך להסתכם בכ-80,000 בלבד במקום כ-95,000 ב- 2008".
אשר לרכישות הדירות החדשות בשנים הקרובות, מעריכה דגני כי מספר העסקאות במשק לא צפוי לגדול בהרבה בשל ההפחתה במספר העולים (למעט המגזר הערבי), ולכן הביקוש לבנייה חדשה יעמוד סביב 30,000 דירות חדשות בשנה, כפי שהיה בכל
אחת משבע השנים האחרונות.
אמשיך ואוסיף הערות בהמשך. הערה חשובה אחת בכל זאת רציתי לרשום כבר עתה: לאור עליית הריבית הקרבה אני מעריך שגם מועסקים רבים שלא לדבר על מובטלים יתקשו לשלם משכנתא. הדבר אמור גם לגבי משפרי דיור ולא רק לגבי זוגות צעירים שנטלו משכנתאות עצומות בריבית אפסית
==================================================================
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000505158&fid=607
"היסטריית רכישת הדירות העבירה את המלאי מהקבלנים למשקיעים; המחירים יירדו תוך שנתיים-שלוש"
מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני: "לשוק נכנסו גם משקיעים קטנים עם כ-200,000 ש', ונרכשו כ-15,000 דירות למכירה או השכרה. הן הצילו את שוק הנדל"ן הישראלי מקריסה" ■ תרחיש א': האבטלה תימשך, השוק יוצף, המחירים יירדו ■ תרחיש ב': האבטלה תרד - והשוק יחזור לקדמותו
מיכל יושאי
14/10/2009
"היסטריית רכישת הדירות האחרונה העבירה את המלאי מהקבלנים למשקיעים. בחודשים הקרובים ההיסטריה של הרכישה ועליית המחירים אולי תימשך, אולם תוך כשנתיים-שלוש, המחירים צפויים לרדת או להישאר כפי שהיו במהלך 2007-2008" - כך הצהירה היום (ד') ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, לקראת כנס הנדל"ן השנתי של המי"ל שיתקיים בשבוע הבא.
את עליית המחירים של השנתיים האחרונות מסבירה דגני כך: "העלייה הבלתי צפויה במחירי הדירות התרחשה בישראל לא בשל הביקוש השוטף-הטבעי, אלא בשל מצב רגעי במשק, שבו נוצרה כדאיות כלכלית לרכישת דירות. את 15,000 הדירות שלא רכשו משקי הבית המובטלים, התושבים הזרים והמהססים שהעדיפו להמתין, רכשו משקיעים למיניהם".
"הרכישה המוגברת הגיעה בשל שלוש סיבות עיקריות", ממשיכה דגני. "החשש משוק ההון, הריבית הנמוכה וההרחבה הגדולה של 'קבוצות הרכישה', שהבטיחו תשואות גבוהות לרוכשים באמצעותם. לכן, גדל מאוד מספר הדירות הנרכשות המיועדות להשקעה, ונכנסו לשוק גם משקיעים קטנים, כאלה שיש להם בבנק כ-200,000 שקל (מחיר התחלתי של מכונית יוקרתית)".
"התוצאה היא שנרכשו כ-15,000 דירות שאינן מיועדות למגורים עצמיים, אלא למכירה או להשכרה. רכישות אלה יצרו בשוק ביקוש 'לא אמיתי', אולם בכך הן הצילו את שוק הנדל"ן הישראלי מקריסה", אומרת דגני.
ניתוח השוק של דגני מתבסס על התופעה של מעבר שוק הדירות הישראלי משוק יד ראשונה - שלגביו מתפרסמים נתונים רשמיים - מלאי הדירות, התחלות בנייה ומכירות דירות, לשוק יד שנייה - שלגביו כל הנתונים הקיימים בישראל, בניגוד לארצות אחרות, מבוססים על סקרים בלבד.
תרחיש א': הצפה וירידת מחירים; תרחיש ב': חזרת השוק לקדמותו
דגני משרטטת שני תרחישים אפשריים: הראשון מתאר מצב שבו הכלכלה לא תשתפר באופן ניכר, והאבטלה תימשך. בתרחיש זה, ייכנסו לשוק כ-15,000 דירות שאין להן רוכש, השוק יוצף בכ-7,500 דירות המיועדות להשכרה ובכ-7,500 דירות המיועדות למכירה. שוק הדירות יוצף בכ-8%-10%, ולכן המחירים המבוקשים יירדו. שוק השכירות יירד גם הוא באופן דומה, כיוון שמרכז הארץ יוצף בכ-7,500 דירות, שחלקן הגדול, בשל קבוצות הרכישה, יהיו חדשות ואטרקטיביות.
בתרחיש השני, שבו תחול התאוששות כלכלית, ושיעור האבטלה יתכווץ בחזרה למימדים של 2007-2008, כל מי שהמתין לשינוי בשוק כדי לרכוש דירה ו"ישב על הגדר", יחזור לשוק וירכוש דירה מה"מלאי" שנוצר בידי הרוכשים. גם כאן, להערכת דגני, במצב של שוק נורמלי לא צפויה עליית מחירים, כיוון שהשוק יחזור לקדמותו.
דגני מוסיפה: "אם שוק המגורים היה מתנהל באופן נורמלי, מחירי הדירות בישראל היו צפויים לרדת לפחות ב-10%, כפי שהם ירדו בעולם, וכפי שצפו בשוק הישראלי. הביקוש השוטף היה צורך לפחות כ-15,000 יחידות. לכן מספר העסקאות הכללי במשק ב-2009 היה צריך להסתכם בכ-80,000 בלבד במקום כ-95,000 ב- 2008".
אשר לרכישות הדירות החדשות בשנים הקרובות, מעריכה דגני כי מספר העסקאות במשק לא צפוי לגדול בהרבה בשל ההפחתה במספר העולים (למעט המגזר הערבי), ולכן הביקוש לבנייה חדשה יעמוד סביב 30,000 דירות חדשות בשנה, כפי שהיה בכל
אחת משבע השנים האחרונות.
================================================
עדכון 18.10.2009 - כתבה מעניינת בגלובס :
הבהלה לדירות: משכנתא ממוצעת במרכז זינקה בשנתיים ב-55% ל-620 אלף שקל
משכנתא לדירה במרכז בינואר 2008 - 400 אלף שקל בממוצע ■ משכנתא לדירה בפריפריה זינקה מ-350 ל-550 אלף שקל ■ מנכ"ל AMG משכנתאות: "הלווים לא מוכנים לחכות ולא בוחנים לעומק מה יקרה כשהריביות יעלו"
משכנתא לדירה במרכז בינואר 2008 - 400 אלף שקל בממוצע ■ משכנתא לדירה בפריפריה זינקה מ-350 ל-550 אלף שקל ■ מנכ"ל AMG משכנתאות: "הלווים לא מוכנים לחכות ולא בוחנים לעומק מה יקרה כשהריביות יעלו"
תסכימו איתי, פשוט מדהים : מנכ"ל AMG שאמור להרוויח מכל הנושא, כי הוא אינטרסנט - מזהיר את האנשים. איזה עוד סימני אזהרה צריך לקבל ???
אותי מעניין, האם משכורת במשק גדלו בצורה משמעותי ( אם גדלו בכלל ) ? או שנוטלי משכנתאות מאמינים כי ריביות זולות יימשכו לנצח ...
בואו נעשה דבר הכי פשוט והכי פרימיטיבי : נניח שלפני שנתיים אפשר היה להשיג משכנתא ב-5% ריבית שנתית ואני יודע שזה היה גבוה יותר.
ניכנס למחשבון משכתא ונגלה כי התשלום החודשי עבור משכנתא של 400,000 ש"ח עם ריבית 5% ל-20 שנה הינו 2,640 ש"ח
ועכשיו נחשב החזר חודשי של משכנתא בגובה 600,000 ש"ח ל-20 שנה לפי 2% בשנה = 3035 ש"ח
אנשים מוכנים לשלם עוד 400 ש"ח בחודש עוד לפני עליית הריבית. כנראה שכלכלת ישראל צומחת ...
לפני כשבועיים הפנו את תשומת ליבי לעוד נקודה מעניינת. עד עתה לא התיחסתי למשפרי דיור בטענה כי הם תמיד היו ותמיד יהיו וכי מחירי דירות 4 ו-5 חדרים הם פונקציה נגזרת של דירות 3 חדרים. סברתי ועודני סובר כך, אבל מסתבר שחלק מאותם משפרי הדיור לא הוסיפו הון עצמי, אלא מחזרו משכנתאות כך שהיום הם כמעט ולא מרגישים בהבדל. ההבדל יורגש בעוד שנתיים-שלוש, כאשר הריבית תעלה והתוספת החודשית שלא הייתה קודם תעיק על התקציב המשפחתי .
בכתבה שבקישור יש מגיבים הטוענים כי ישראל נמצאת בפתח משבר הסאב-פריים, דוגמת זה שהיה ( ובעצם עודנו ) באמריקה . ובכן, אין כך הדבר. הבנקים למשכנתאות דורשים ובצדק הון עצמי של לפחות 30% מערך הנכס ובמקרה של עיקול ההפסד של בנק יהיה שולי אם בכלל. להיפך, כל מיני כונסי נכסים, עורכי דין ושאר מלחכי הפינכה של הבנק יעשו סיבוב יפה על אותם האנשים. אבל לעומת אמריקה אסונם של המפונים יהיה כפול ומכופל - כי הם יפסידו את הונם העצמי. המשק הישראלי לעומת זאת כמעט ולא ירגיש. ובשביל משפחה ישראלית ממוצעת 300 אלף ש"ח הם הון עתק ...
=============================================
עדכון 27.10.2009 - עוד עדויות על ירידת מחירים :
2 קישורים לתכנית לילה כלכלי הערוץ 10 הכוללים התיחסות לנושאי הנדל"ן : 22.10.2009 , 25.10.2009
ויש גם כתבה מעניינת בגלובס :
33% מהדירות שנמכרו ברבעון השני - להשקעה; הרוכשים: מנהלים בשנות ה-50, מעל 200 אלף ש' בשנה
דו"ח שחיבר מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, מאשש החששות: מקבלי שכר המנהלים אכן הקפיצו את מחירי הדירות בישראל ■ עוד בדו"ח, המתפרסם כאן לראשונה: משקיעי הנדל"ן בישראל עוברים מהשקעה בגוש דן להשקעה בבאר שבע וגם בחיפה ■ המחיר הממוצע לדירה נרכשת - שווה ערך לארבע שנות עבודה
דו"ח שחיבר מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, מאשש החששות: מקבלי שכר המנהלים אכן הקפיצו את מחירי הדירות בישראל ■ עוד בדו"ח, המתפרסם כאן לראשונה: משקיעי הנדל"ן בישראל עוברים מהשקעה בגוש דן להשקעה בבאר שבע וגם בחיפה ■ המחיר הממוצע לדירה נרכשת - שווה ערך לארבע שנות עבודה
